Condomìni, nuove regole sull'efficienza energetica: più obblighi per gli amministratori

L'efficienza energetica non è più soltanto una scelta, ma una responsabilità che coinvolge direttamente gli amministratori di condominio. Le nuove disposizioni nazionali ed europee stanno infatti ridefinendo la gestione degli edifici, introducendo obblighi sempre più stringenti e nuove opportunità per ridurre consumi e costi. Un tema che riguarda da vicino la Romagna, dove il patrimonio immobiliare è costituito in larga parte da condomìni, soprattutto nelle località turistiche.

A fare il punto è Laura Andreotti di I Service, professionista specializzata nell'amministrazione condominiale, secondo cui oggi l'amministratore deve possedere competenze tecniche sempre più approfondite.

Il primo ambito riguarda la centrale termica, il vero motore energetico dell'edificio. La sua gestione va ben oltre la semplice accensione stagionale: occorre programmare la manutenzione, garantire la sicurezza e verificare il rispetto di tutti gli adempimenti previsti dalla normativa, compresi quelli in materia di prevenzione incendi e, quando richiesti, gli obblighi Inail.

“L’obiettivo principale - spiega - è migliorare l'efficienza dell'impianto e assicurare una corretta ripartizione delle spese attraverso la contabilizzazione del calore. Gli amministratori devono accompagnare i condomìni negli adeguamenti obbligatori, come la sostituzione dei ripartitori di calore arrivati a fine vita, generalmente dopo dieci anni, e l'installazione, entro il 1° gennaio 2027, di sistemi che consentano la lettura da remoto dei consumi. Rimandare questi interventi significa aumentare gli sprechi, rischiare sanzioni e favorire contenziosi tra i condòmini”. 

Particolare attenzione richiede anche il distacco dall'impianto centralizzato. La legge lo consente solo se una perizia tecnica certifica che non vi saranno squilibri di funzionamento né maggiori costi per gli altri proprietari. Chi sceglie questa soluzione, inoltre, continua a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria e l'adeguamento dell'impianto comune.

Tra le responsabilità dell'amministratore rientra anche il coordinamento delle pratiche Enea in caso di interventi di riqualificazione energetica, come l'installazione di caldaie a condensazione o pompe di calore, indispensabili per accedere alle detrazioni fiscali.

Sempre più strategico è poi il rapporto con il Gestore dei Servizi Energetici (Gse). Attraverso questo ente i condomìni possono ottenere, quando ne ricorrono i requisiti, gli incentivi del Conto Termico e valorizzare l'energia prodotta da impianti fotovoltaici mediante il ritiro dedicato, l'autoconsumo collettivo o le Comunità Energetiche Rinnovabili.

“L’amministratore moderno – conclude Andreotti – non gestisce soltanto un edificio, ma ne pianifica il futuro energetico. Saper cogliere le opportunità offerte dalla normativa significa ridurre i costi, aumentare il valore degli immobili e contribuire a un modello di sviluppo più sostenibile”.