Rimini, svolta urbanistica: via il vincolo alberghiero, più flessibilità per hotel e nuove residenze

Il superamento del vincolo alberghiero in favore di un più flessibile vincolo “turistico” e l’introduzione di nuove modalità di abitare collettivo rappresentano i punti centrali della variante al Psc e al Rue adottata dalla Giunta comunale di Rimini. Si tratta di uno strumento urbanistico pensato per incentivare la riqualificazione delle strutture ricettive e accompagnare l’evoluzione dell’offerta turistica riminese, in un mercato sempre più diversificato.

La variante è stata approvata nell’ultima seduta di Giunta e ora entra nella fase amministrativa che, dopo la pubblicazione sul BURERT e la raccolta delle osservazioni, porterà all’approvazione definitiva in Consiglio comunale prevista per l’autunno.

Una strategia che guarda al Pug

Alla base del provvedimento c’è la volontà di favorire il rinnovamento del patrimonio ricettivo, sostenendo la qualità e la diversificazione dell’offerta. L’obiettivo è avviare un processo di sviluppo socio‑economico capace di valorizzare la città balneare, mantenendo salda la sua identità e allo stesso tempo aprendo a una visione più contemporanea. Pur intervenendo in modo specifico sui cambi di destinazione d’uso, la variante si inserisce nella strategia più ampia del futuro Piano Urbanistico Generale, in continuità con gli interventi pubblici già avviati, dal Parco del Mare al piano dell’arenile.

Il quadro normativo

La variante si colloca nella revisione della legge regionale 15/2013, aggiornata con la LR 11/2025, che consente ai Comuni di adeguare anticipatamente la propria pianificazione al nuovo quadro sui cambi d’uso introdotto dal decreto “salva casa”. Oggi il Rue di Rimini impone un vincolo alberghiero su tutte le strutture della fascia turistica, consentendo solo il mantenimento dell’uso o la trasformazione in ostello. Non sono previsti passaggi verso funzioni commerciali, direzionali o altre destinazioni, sebbene la LR 28/1990 preveda la possibilità di rimuovere il vincolo in caso di dimostrata non convenienza economica dell’attività.

Cosa cambia con la variante

La nuova disciplina introduce una maggiore flessibilità per le circa 1.070 strutture alberghiere interessate. Da un lato consente la trasformazione degli hotel in residenze turistico‑alberghiere, condhotel o ostelli; dall’altro amplia le destinazioni d’uso ammissibili, aprendo alla possibilità di nuove forme di abitare sociale e collettivo, purché sia verificata l’antieconomicità della struttura ricettiva. L’intento è favorire la riqualificazione degli alberghi ancora competitivi e permettere la riconversione di quelli non più sostenibili verso funzioni complementari al turismo.

La variante disciplina in modo puntuale la realizzazione dei condhotel nelle aree di maggior pregio vicino al mare e nelle colonie inutilizzate, formalizza le residenze turistico‑alberghiere come categoria che comprende le nuove forme di ospitalità contemporanea e ridefinisce il ruolo degli ostelli, oggi strutture multifunzionali e di qualità. Apre inoltre alla trasformazione degli alberghi in residenze collettive a gestione unitaria, come co‑housing e co‑living, soluzioni pensate per studenti, lavoratori stagionali o staff aziendali, capaci di generare processi di rigenerazione urbana e sociale. Sono ammesse anche trasformazioni in edifici multiservizi, centri benessere, strutture sportive e ricreative, pubblici esercizi e parcheggi. L’edilizia residenziale libera è prevista solo in aree circoscritte a monte della ferrovia o per strutture sotto soglia regionale.

La collaborazione con la Camera di Commercio

La rimozione del vincolo alberghiero richiede la dimostrazione della non convenienza economica dell’attività. Per questo Comune di Rimini e Camera di Commercio della Romagna, con il supporto dell’Ordine dei Commercialisti, hanno elaborato un modello di valutazione della redditività delle strutture. La variante individua quattro percorsi per stabilire se un albergo possa essere svincolato, basati su dimensioni, localizzazione e stato dell’attività, utilizzando sia un’analisi gestionale dei bilanci sia una valutazione prospettica tramite piano economico‑finanziario.

Gli ambiti produttivi

Il provvedimento interviene anche sulle aree produttive, ampliando gli usi insediabili e introducendo funzioni compatibili con la vocazione dei poli, mantenendo coerenza e specializzazione.

Iter e partecipazione

Gli atti saranno pubblicati sul BURERT il 17 giugno, aprendo 30 giorni per la presentazione delle osservazioni. Seguirà il parere del CUAV e poi il passaggio in Consiglio comunale. Gli uffici metteranno a disposizione un modello per facilitare la partecipazione.

“Questo lavoro è il frutto di un percorso ampiamente condiviso, sia con gli Enti sovraordinati, ovvero Regione Emilia Romagna e Provincia, sia in virtù della fondamentale collaborazione della Camera di Commercio della Romagna, a significare come l’obiettivo a cui puntiamo sia l’obiettivo di una città nella sua interezza: cercare di creare le condizioni per rinnovare le imprese ricettive del nostro territorio e incentivare l’economia turistica – sottolinea il sindaco di Rimini Jamil Sadegholvaad – Con questo strumento introduciamo una maggiore flessibilità, offrendo maggiori opportunità per i privati che vogliono investire, ampliando le possibilità di aggiornare le strutture in linea con il mercato e la domanda. La ‘variante usi’ non è la risposta a tutti i bisogni, ma sono convinto possa rappresentare una leva importante per innescare un meccanismo di innovazione, che sarà poi sviluppato e integrato all’interno del Pug. Ringrazio l’assessora Ridolfi, i nostri tecnici e dirigenti, la Camera di Commercio e gli ordini professionali per questo corposo lavoro, che guarda al futuro della nostra città”.

"I dati analizzati dal nostro osservatorio economico – commenta il presidente della Camera di Commercio della Romagna Carlo Battistini - mostrano con chiarezza la profonda trasformazione in atto nel turismo riminese. Tra il 2019 e il 2025 abbiamo assistito a una forte internazionalizzazione dei flussi, con la quota di presenze straniere salita dal 30,7% al 38,4%, sostenuta da un incremento del 20,6% negli arrivi dall'estero e del 18,7% nelle presenze complessive. Questo scenario, unito alla contrazione del numero di hotel e a mutamenti demografici strutturali, come il raddoppio dei nuclei familiari residenti, certifica che il modello della piccola impresa ricettiva a conduzione esclusivamente familiare non è più l'unico punto di riferimento per il mercato. L'accordo operativo sottoscritto con il comune di Rimini risponde esattamente a questa evoluzione, nonché alla necessità di investimenti per innovare".