Affitti brevi, l'Europa prepara una stretta: Rimini tra le città osservate, e cosa cambia per chi ha una casa in riviera

Il commissario europeo per la Casa, Dan Jørgensen, ha presentato la bozza dell'Affordable Housing Act: un regolamento che, se approvato, darebbe a Stati, Regioni e Comuni una cornice giuridica comune per limitare gli affitti brevi nelle aree dove il mercato della casa è sotto maggiore pressione. Trattandosi di un regolamento, sarebbe direttamente applicabile senza bisogno di recepimento nazionale. Secondo un'elaborazione del Sole 24 Ore i capoluoghi italiani potenzialmente interessati sarebbero almeno venti, e tra questi compare Rimini, insieme a Bologna, Ravenna, Venezia, Bolzano, Como, Siena, Verona e alle grandi città. Per una costa che vive di turismo e dove una quota consistente del patrimonio residenziale è composta da seconde case, non è una notizia da archiviare tra le questioni di Bruxelles.

Come funzionerebbe il meccanismo

La bozza non contiene una norma che dica che i Comuni possono vietare gli affitti brevi. Il sistema è più articolato e si muove su due livelli. Il primo serve a individuare le cosiddette aree sotto stress abitativo. L'articolo 6 fissa un parametro: il rapporto tra il prezzo medio di transazione di un'abitazione e il reddito disponibile mediano della popolazione della stessa area deve risultare pari o superiore a 8. In pratica, servono almeno otto anni di reddito per comprare casa. Quella soglia però non è l’unico parametro: il rapporto deve essere cresciuto nei dieci anni precedenti, e deve risultare improbabile che la situazione si attenui nei tre anni successivi, valutando andamento della popolazione, offerta e domanda di abitazioni. L'area può essere circoscritta: un quartiere, un Comune, un'area metropolitana, anche solo una parte di questi. Il principio è quello della proporzionalità, e non dovrebbe essere possibile estendere le limitazioni a territori ampi quando il problema riguarda zone specifiche. Il secondo livello riguarda le misure vere e proprie. Per adottarle, l'autorità dovrà dimostrare che nell'area interessata gli affitti brevi hanno prodotto un effetto negativo sulla disponibilità o sull'accessibilità economica delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti. È un onere probatorio reale: non basterà una decisione politica, serviranno dati che colleghino le locazioni turistiche alla pressione sul mercato abitativo locale.

Chi resta fuori

Un punto che interessa direttamente molti proprietari della riviera: l'articolo 5, paragrafo 2, stabilisce che le autorità non potranno imporre restrizioni sulle locazioni brevi effettuate dall'host nella propria residenza principale. La logica è che affittare temporaneamente la casa in cui si vive non sottrae stabilmente un'abitazione al mercato residenziale. Il bersaglio sono quindi le seconde case e gli immobili destinati in modo strutturale al turismo. Gli interventi, secondo il testo, dovranno essere calibrati sulle attività che per dimensione, frequenza o carattere commerciale incidono maggiormente sullo stock abitativo, più che sulla locazione occasionale. C'è poi un secondo fronte, meno discusso e potenzialmente più pesante: lo stesso articolo 5 prevede che le autorità possano adottare misure restrittive anche sull'acquisto o sull'utilizzo di immobili residenziali non destinati ad abitazione principale. Il testo parla di restrizioni ad acquisizione o utilizzo, non di blocco delle vendite, e i considerando invitano a valutare soluzioni meno drastiche di un divieto assoluto: limiti quantitativi, salvaguardie per le situazioni già esistenti, incentivi fiscali.

Le reazioni del settore

La bozza ha già prodotto una reazione dura. Confedilizia, per voce del presidente Giorgio Spaziani Testa, l'ha definita inaccettabile e lesiva della libertà contrattuale e del diritto di proprietà, e ha espresso l'auspicio che il testo non arrivi mai in porto. AIGAB, l'associazione dei gestori di affitti brevi, ha avanzato richieste tecniche: alzare la soglia da 8 ad almeno 12, oppure introdurre un fattore di aggiustamento basato su dati ISTAT e Banca d'Italia, e innalzare l'onere probatorio, chiedendo che venga dimostrato un effetto significativo e prevalente degli affitti brevi rispetto agli altri fattori di domanda. L'argomento portato dal settore è che il parametro rischia di colpire quasi tutte le destinazioni turistiche italiane a prescindere dal peso reale delle locazioni brevi, che rappresentano circa l'1,3% del patrimonio immobiliare nazionale. Quel numero dice che il fenomeno, sul totale delle case italiane, è marginale. Nelle singole località turistiche, però, la concentrazione è ben diversa, ed è proprio su quella scala che il regolamento vorrebbe intervenire.

Cosa succede adesso, e cosa dovrebbe fare un proprietario

La bozza deve essere formalmente presentata dalla Commissione e affrontare l'iter legislativo con Parlamento europeo e Consiglio. La soglia di 8 non è immutabile, perché l'articolo 6 consente alla Commissione di modificarla in futuro con atti delegati. Tempi brevi, quindi, non ce ne sono. Bologna, che secondo le stime supera la soglia con un rapporto intorno a 9, sta però già studiando un proprio regolamento attuativo. La domanda pratica, per chi possiede una seconda casa sulla costa, è se e quanto tutto questo debba pesare oggi nelle sue scelte. "Il rischio è reagire d'istinto a una norma che non esiste ancora", osserva Carlo Romolo, titolare dell'agenzia Sognando Casa di Ravenna. "Chi ha un immobile in riviera si trova davanti a tre strade: tenerlo per sé, affittarlo, venderlo. Sono decisioni che vanno prese sui numeri di quell'immobile, non sui titoli dei giornali. La proposta europea è una variabile in più nella colonna dei rischi futuri, e va considerata per quello che è: un elemento di incertezza sulla redditività dell'affitto turistico nei prossimi anni." "Quello che consiglio è di partire da un conto semplice: quanto costa tenere quell'immobile in un anno, tutto compreso, quanto rende davvero affittato al netto di gestione, tasse e mesi vuoti, e quanto vale oggi sul mercato reale. Quando quei tre numeri sono analizzati con attenzione la scelta diventa molto più chiara e consapevole. Poi, se si decide di vendere, il percorso è lo stesso ovunque sulla costa: i passaggi che facciamo con chi ci affida l'incarico per vendere casa a Ravenna valgono allo stesso modo per un immobile a Rimini o a Cesenatico." Quello che è ragionevole fare, intanto, è informarsi e tenere d'occhio l'iter. Le decisioni prese sull'onda di una proposta che deve ancora attraversare due istituzioni europee rischiano di rivelarsi affrettate. Quelle prese senza sapere che la proposta esiste, però, rischiano di rivelarsi peggio.