Condomìni della Riviera, la rivoluzione energetica parte dagli amministratori: nuovi obblighi e opportunità

Sulla Riviera romagnola la transizione energetica passa anche, e soprattutto, dai condomìni. Da Cesenatico a Cervia, da Bellaria a Rimini e Riccione, una parte rilevante del patrimonio immobiliare è infatti costituita da palazzine costruite diversi decenni fa, spesso utilizzate come seconde case o abitate solo durante la stagione turistica. Edifici che oggi devono fare i conti con impianti datati, consumi elevati e normative sempre più rigorose.

In questo scenario il ruolo dell’amministratore di condominio sta cambiando profondamente. Non è più soltanto il referente per bilanci, assemblee e manutenzioni ordinarie, ma una figura chiamata a orientare proprietari e residenti nelle scelte che riguardano sicurezza, efficienza energetica, incentivi e valorizzazione degli immobili. A fare il punto è Laura Andreotti di I-Service, professionista specializzata nell’amministrazione condominiale, secondo cui le nuove disposizioni nazionali ed europee richiedono competenze tecniche e normative sempre più avanzate.

Il primo ambito è quello della centrale termica, vero cuore energetico dell’edificio. La sua gestione non può limitarsi all’accensione stagionale, ma deve comprendere manutenzione programmata, controlli di sicurezza, prevenzione incendi e rispetto degli eventuali adempimenti previsti dall’INAIL.

«L’obiettivo – spiega Andreotti – è garantire l’efficienza dell’impianto e una corretta ripartizione delle spese attraverso la contabilizzazione del calore. Gli amministratori devono accompagnare i condomìni negli adeguamenti obbligatori, a partire dalla sostituzione dei ripartitori arrivati a fine vita, generalmente dopo dieci anni».

Un passaggio particolarmente importante riguarderà l’obbligo, entro il 1° gennaio 2027, di dotarsi di sistemi che consentano la lettura da remoto dei consumi. Una novità destinata a incidere in modo significativo soprattutto nei condomìni della costa, dove molti appartamenti restano vuoti per diversi mesi e la corretta rilevazione dei consumi diventa fondamentale per evitare contestazioni e ripartizioni poco trasparenti. Rinviare questi interventi, sottolinea Andreotti, significa aumentare gli sprechi, esporsi al rischio di sanzioni e alimentare possibili conflitti tra i condòmini.

Particolare attenzione richiede anche il distacco dall’impianto centralizzato. La legge lo consente soltanto quando una perizia tecnica certifica che non verranno prodotti squilibri di funzionamento né maggiori costi per gli altri proprietari. Chi sceglie il distacco continua comunque a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria e di adeguamento dell’impianto comune.

Tra le responsabilità dell’amministratore rientra inoltre il coordinamento delle pratiche ENEA per gli interventi di riqualificazione energetica, come l’installazione di caldaie a condensazione, pompe di calore o nuovi sistemi di produzione energetica. Adempimenti indispensabili per accedere alle detrazioni fiscali previste dalla normativa. Sempre più strategico è poi il rapporto con il Gestore dei Servizi Energetici. Attraverso il GSE, i condomìni possono ottenere, quando ne ricorrono i requisiti, gli incentivi del Conto Termico e valorizzare l’energia prodotta dagli impianti fotovoltaici mediante il ritiro dedicato, l’autoconsumo collettivo o l’adesione alle Comunità Energetiche Rinnovabili.

Opportunità particolarmente interessanti per la Riviera, dove tetti condominiali, residence e grandi complessi immobiliari potrebbero diventare una risorsa per produrre energia, contenere i costi e aumentare il valore degli appartamenti.

«L’amministratore moderno – conclude Andreotti – non gestisce soltanto un edificio, ma ne pianifica il futuro energetico. Saper interpretare la normativa e coglierne le opportunità significa ridurre le spese, migliorare l’efficienza e rendere più competitivo l’intero patrimonio immobiliare».

Una trasformazione che, lungo la costa romagnola, non riguarda soltanto il risparmio energetico, ma anche la qualità dell’offerta abitativa e turistica dei prossimi anni.